El 1 de enero de 2016, entró en vigencia una nueva ley de California que autoriza el uso de una escritura de transferencia en caso de muerte ("escritura TOD") para permitir que un propietario de ciertos tipos de bienes inmuebles transfiera esa propiedad a un beneficiario designado que sea revocable hasta la muerte del otorgante. Esta transferencia se lleva a cabo a la muerte del dueño de la propiedad, y el beneficiario de dicha escritura DOT no tiene derechos legales o equitativos hasta la muerte del otorgante. Esta ley “caducará” automáticamente el 1 de enero de 2021, lo que resultará en una derogación automática a menos que un estatuto posterior cancele o amplíe esa fecha.

A primera vista, el experimento de California con la escritura TOD les brinda a los propietarios una alternativa económica a un plan patrimonial integral y permite que la propiedad se transfiera en caso de muerte sin pasar por alto el costoso y largo proceso de sucesión. Los dueños de propiedades de California con propiedades menos complejas ven esto como la respuesta para evitar la sucesión sin la necesidad de tener un fideicomiso en vida revocable. Sin embargo, cuando se examina con un peine de dientes finos, esta nueva ley tiene muchas deficiencias y los propietarios de propiedades de California estarían mucho mejor usando el fideicomiso en vida revocable probado y verdadero para evitar la sucesión.

A continuación se muestran algunos problemas y señales de alerta que plantea la escritura DOT en comparación con el uso de un fideicomiso activo:

1. Excluye ciertos tipos de propiedad. La escritura TOD tiene una aplicación limitada; solo se puede utilizar para los siguientes tipos de bienes inmuebles: (a) bienes inmuebles mejorados con entre una y cuatro unidades de vivienda; (b) una unidad de condominio; y (c) una sola extensión de terreno agrícola (40 acres o menos) mejorada con una residencia unifamiliar. TODAS las demás propiedades están excluidas de ser transferidas mediante una escritura TOD.

2. No se puede nombrar una clase de beneficiarios. A diferencia de un fideicomiso, el otorgante de la escritura DOT no puede nombrar una clase de beneficiarios, como nombrar "mis hijos vivos en ese momento" o "mis nietos vivos en ese momento". Para cumplir con el Código Testamentario, el otorgante debe identificar al beneficiario mediante nombre en la escritura de TOD.

3. Se requiere grabación para transferir y revocar. Para que sea efectiva, una escritura DOT debe registrarse dentro de los 60 días posteriores a la fecha de su ejecución. Además, para revocar una escritura DOT, el otorgante debe registrar otro instrumento que revoque expresamente la escritura DOT registrada. or el otorgante debe registrar una escritura TOD posterior u otra escritura que transfiera la propiedad. Si hay varias escrituras TOD registradas para una sola propiedad, prevalecerá la última escritura TOD ejecutada y registrada.

Compare estos requisitos de registro con un fideicomiso en vida, en el que el fideicomitente no tiene que registrar nada durante su vida y puede hacer cambios fácilmente a los beneficiarios sin que esas enmiendas formen parte de un registro público.

4. Ninguna disposición anti-lapso. Cualquier beneficiario de una escritura DOT debe: sobrevivir al otorgante; si el beneficiario fallece antes que el otorgante, su interés en la propiedad caducará. Sin embargo, a diferencia de un fideicomiso en vida, el otorgante no puede nombrar una disposición alternativa de la propiedad que pasa bajo una escritura TOD; la propiedad solo puede pasar al beneficiario designado. Esto no solo evita que el otorgante nombre a un beneficiario alternativo, sino que también prohíbe la transferencia de la propiedad “por derecho de representación” (es decir, la transferencia a la emisión de un beneficiario que falleció antes que el otorgante).

5. No permite múltiples beneficiarios con diferentes intereses. Si un otorgante nombra múltiples beneficiarios en la escritura TOD, la propiedad se consolidará como inquilinos en común, en partes iguales a los beneficiarios. Un otorgante no puede transferir intereses desiguales en la propiedad a través de la escritura TOD.

6. Las acciones en conflicto pueden causar resultados indeseables. Una escritura DOT registrada oportunamente que entre en conflicto con otro instrumento que NO esté registrado antes de la muerte del otorgante tiene prioridad sobre el instrumento no registrado. Sin embargo, en el caso de una escritura de DOT registrada oportunamente que entra en conflicto con otro instrumento que se registra antes de la muerte del otorgante, la ejecución posterior de los dos documentos es el instrumento operativo. Esto puede parecer tener sentido al principio, pero estas reglas podrían causar algunos resultados que no reflejan la intención del otorgante.

Por ejemplo, suponga que un otorgante ejecuta una escritura DOT unas semanas antes de su muerte, pero aún no la ha registrado. Justo un día antes de la muerte del otorgante, cambia de opinión y decide renunciar a reclamar la propiedad a un nuevo fideicomiso en vida oa otro beneficiario. Suponga que la escritura de renuncia se registra un día después de la muerte del otorgante y la escritura DOT se registra semanas después, pero dentro del plazo de 60 días. En este escenario, a pesar de que la intención del otorgante era tener el control de la escritura de renuncia, la escritura TOD sería el instrumento de gobierno para la disposición de la propiedad.

7. Resultados problemáticos en materia de derechos de los acreedores. Quizás el tema más preocupante que surge con la escritura DOT son los derechos de los acreedores. Cualquier propiedad que se transfiera a través de una escritura TOD permanece sujeta a cualquier gravamen y gravamen sobre la propiedad al momento de la muerte del otorgante (como una hipoteca). Además, si hay un proceso de sucesión para el patrimonio del otorgante, el representante personal puede exigir la "restitución" de un beneficiario de la escritura TOD hasta tres años después de la muerte del otorgante: esto significa una transferencia de la propiedad física or su valor equivalente al patrimonio testamentario. ¡No hay ningún requisito de que el representante personal determine que la propiedad incluso será necesaria para satisfacer a los acreedores del otorgante antes de hacer la demanda!

¿Qué significa esto para el beneficiario “afortunado” de la escritura DOT? Ante la demanda de restitución, el beneficiario debe entregar la propiedad al patrimonio testamentario, más cualquier ingreso neto recibido desde la muerte del otorgante. Si el beneficiario gravó la propiedad después de la muerte del otorgante, también deberá entregar la cantidad necesaria para cancelar el gravamen. ¡Resulta que ser beneficiario de una escritura DOT es más oneroso que no en esta situación!

Digamos que el beneficiario vendió la propiedad después de recibirla; en este caso, la restitución aún se puede exigir al beneficiario por un monto igual al valor justo de mercado de la propiedad a la fecha en que falleció el otorgante y el beneficiario también será responsable de pagando una enorme tasa de interés del 10% sobre el valor de la propiedad que recibió el beneficiario. Debido a que el representante personal del patrimonio tiene hasta tres años para hacer una demanda de restitución, el interés del 10% podría sumar una cantidad muy grande.

Finalmente, si el otorgante registró múltiples escrituras DOT en múltiples propiedades, la ley no aborda la distribución de las deudas entre ellas. Por ejemplo, el representante personal puede hacer una demanda de restitución a solo un beneficiario de la escritura TOD, mientras deja solos a los otros beneficiarios de la escritura TOD.

La lista anterior de problemas que surgen con el uso de una escritura DOT es solo una breve instantánea de los problemas que uno puede encontrar con esta nueva ley. Sin embargo, a menos y hasta que haya cambios y / o una guía más explícita en ciertos escenarios, el dueño de una propiedad (¡y el eventual beneficiario!) Está mucho mejor usando un fideicomiso en vida revocable como vehículo para transferir la propiedad y evitar la sucesión.

Victoria L. Chinsee, Esq.

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Esta publicación es solo para fines informativos y simplemente recita las reglas generales de la carretera. Sin embargo, muchas reglas legales tienen excepciones y cada caso es único. Nunca confíe únicamente en una publicación de blog para evaluar su situación; siempre comuníquese con un abogado cuando sus derechos y obligaciones legales estén en juego.