1年2016月1日に、特定の種類の不動産の所有者がその不動産を取り消し可能な名前付きの受益者に譲渡できるように、死亡証書の譲渡（「TOD譲渡証書」）の使用を許可する新しいカリフォルニア州法が施行されました付与者の死まで。 この譲渡は不動産所有者の死亡時に行われ、そのようなTOD証書の受益者は付与者の死亡まで法的または衡平な権利を持ちません。 この法律は2021年XNUMX月XNUMX日に自動的に「日没」し、その後の法令がその日付をキャンセルまたは延長しない限り、自動的に廃止されます。

一見すると、TOD証書でのカリフォルニアの実験は、不動産所有者に包括的な不動産計画の安価な代替案を提供し、高価で長時間の検認プロセスを完全に回避しながら、不動産を死亡時に譲渡することを可能にします。 それほど複雑ではない不動産を所有するカリフォルニアの不動産所有者は、これを、取消可能な生活の信頼を必要とせずに検認を回避するための答えとして見ています。 しかし、細かい櫛で調べたところ、この新しい法律には多くの欠陥があり、カリフォルニアの不動産所有者は、試用された真の取り消し可能な生活の信頼を使用して、検認を回避する方がはるかに良いでしょう。

以下は、生きているトラストを使用する場合と比較した場合に、TOD証書が提起するいくつかの問題と危険信号です。

1.特定のタイプのプロパティを除外します。 TOD証書は用途が制限されています。これは、次のタイプの不動産にのみ使用できます。（a）40〜XNUMXの住宅用住居ユニットで改善された不動産。 （b）分譲マンション; （c）一戸建て住宅で改善された単一の農地（XNUMXエーカー以下）。 他のすべてのプロパティは、TOD証書による譲渡から除外されます。

2.受益者のクラスを指定することはできません。 信託とは異なり、TOD証書の付与者は、「私の当時生きている子供」や「私の当時生きている孫」など、受益者のクラスに名前を付けることはできません。 検認コードに準拠するために、付与者は受益者を次の方法で特定する必要があります 名 TOD証書で。

3.転送および取り消しには記録が必要です。 TOD証書を有効にするには、実施日から60日以内に記録する必要があります。 さらに、TOD証書を取り消すには、付与者は、記録されたTOD証書を明示的に取り消す別の証券を記録する必要があります or 付与者は、プロパティを転送する後続のTOD証書またはその他の証書を記録する必要があります。 XNUMXつのプロパティに対して複数のTOD証書が記録されている場合、最後に実行および記録されたTOD証書が優先されます。

これらの記録要件を、信託者が生涯にわたって何も記録する必要がなく、それらの修正が公的記録の一部でなくても受益者に簡単に変更を加えることができる生きている信託と比較してください。

4.解約防止規定はありません。 TOD証書の受益者 しなければなりません 付与者を生き残る; 受益者が譲受人を前倒しした場合、プロパティへの関心が失われます。 ただし、生きている信託とは異なり、付与者はTOD証書の下を通過する物件の代替処分を指定することはできません。物件は指定された受益者にのみ譲渡できます。 これにより、付与者が別の受益者を指名することができなくなるだけでなく、財産が「代表権によって」譲渡されることも禁止されます（つまり、譲受人が亡くなった受益者の問題に譲渡される）。

5.利害が異なる複数の受益者を許可しません。 譲与者がTOD証書で複数の受益者を指定した場合、プロパティは共通のテナントとして権利を確定します。 平等 受益者に。 譲渡人は、TOD証書を通じて、資産の不平等な利益を譲渡することはできません。

6.矛盾する行為は望ましくない結果を引き起こす可能性があります。 付与者の死亡が未記録の楽器よりも優先される前に記録されない別の楽器と競合するタイムリーに記録されたTOD証書。 ただし、付与者の死亡前に記録された別の文書と競合するタイムリーに記録されたTOD証書の問題では、XNUMXつの文書のうち後で実行された文書が有効な文書です。 これは最初は理にかなっているように見えるかもしれませんが、これらの規則は、付与者の意図を反映しない結​​果を引き起こす可能性があります。

たとえば、付与者が死ぬ数週間前にTOD証書を実行したが、まだ記録していないとします。 贈与者の死の60日前に、彼は考えを変えて、新しい生活の信託または別の受益者のいずれかに財産を放棄することを決定します。 権利放棄の証書が付与者の死のXNUMX日後に記録され、TOD証書が数週間後に記録され、XNUMX日の時間枠内にあるとします。 このシナリオでは、権利放棄者の行為を制御することは付与者の意図でしたが、TOD行為は、資産の処分の管理手段になります。

7.債権者の権利に関する問題のある結果。 おそらく、TOD証書で発生する最も懸念される問題は、債権者の権利です。 TOD証書を通じて譲渡されたすべての資産は、譲渡人の死亡時（抵当など）に、先取特権および資産に対する負担の対象となります。 さらに、寄付者の地所の検認手続きがある場合、個人の代表者は、TOD証書受益者から最大で 3年 付与者の死亡後–これは、物理的財産の譲渡を意味します or 検認不動産と同等の価値。 個人の代表者が、プロパティが請求を行う前に付与者の債権者を満足させる必要さえあると決定するという要件はありません！

これは、TOD証書の「幸運な」受益者にとって何を意味しますか？ 返還の要求に応じて、受益者は財産を検認不動産に引き渡さなければならず、付与者の死以来受け取った純利益があればそれを加えなければなりません。 受益者が譲渡人の死の後に資産を邪魔した場合、彼または彼女はまた、負担を完済するために必要な金額を引き渡さなければなりません。 この状況では、TOD証書の受益者であることは、そうでない場合よりも負担が大きいことがわかります。

受取人が物件を受け取った後にその物件を売却したとしましょう。この場合、譲渡人が死亡した日付での物件の公正市場価値に等しい額の補償金が受取人から引き続き要求される可能性があり、受取人も責任を負います。受益者が受け取った物件の価値に途方もない10％の金利を支払う。 不動産の個人的な代表者は、返還請求をするのに最長10年を要するため、XNUMX％の利息は非常に大きな金額になる可能性があります。

最後に、譲与者が複数の物件に関する複数のTOD証書を記録した場合、法律はそれらの間の借金の配分を扱いません。 たとえば、個人の代表者は、他のTOD証書受益者のみを残して、XNUMXつのTOD証書受益者のみに賠償請求を行うことができます。

TOD証書を使用して発生する上記の問題のリストは、この新しい法律の下で遭遇する可能性がある問題の簡単なスナップショットにすぎません。 ただし、特定のシナリオで変更や明示的なガイダンスが発生しない限り、プロパティの所有者（および最終的には受益者）は、プロパティを譲渡し、検認を回避する手段として、取り消し可能な生活の信頼を使用する方がはるかによいでしょう。

ビクトリアL.チンゼー、Esq。

* * *

この投稿は情報提供のみを目的としており、道路の一般的なルールを説明するだけです。 ただし、多くの法的規則には例外があり、すべてのケースが一意です。 状況の評価をブログの投稿だけに頼らないでください。法的な権利と義務が問題となっている場合は、必ず弁護士に連絡してください。